Category

Digital

PĚT TIPŮ PRO INZERÁT, KTERÝ VZBUDÍ ZÁJEM.

By | Digital | No Comments

Jednu ze zcela zásadních věcí při prodeji nemovitosti je vytvořit inzerát. Možná banální úkol. Ale je to těžší, než to vypadá. Přináším vám návod, jak vytvořit skvělý inzerát, který k vám pozve ty správné zájemce.

1. Připravte byt na focení

Fotografie neuklizeného bytu plného osobních věcí nikdy nevypadají dobře. Byt je před fotografováním potřeba zbavit všech zbytečných předmětů. Podívejte se na prostor a zhodnoťte svoje možnosti – například to, odkud budete místnosti fotit, abyste ukázali všechno podstatné. Vyberte si denní dobu, kdy do bytu svítí slunce, a nebude potřeba umělého osvětlení. Všeobecně platí, že fotografie z rohu vypadají nejlépe.

2. Focení samotné

Profesionálové používají při focení zrcadlovku a stativ. Pokud nejste takhle vybavení, využijte rovných ploch a za každou cenu se snažte udržet na fotografiích horizontální linii v jedné rovině. Vyhněte se uměleckým záběrům a soustřeďte se na sdělení.

Lépe vypadají fotky, které nevyužívají blesk. Využijte přirozené světlo, nebo se alespoň vyhněte všem nežádoucím odrazům blesku, například v zrcadle a podobně. Snímky by měly působit přirozeně, tak, jako by zájemce byl v bytě. Proto to nepřehánějte s případnými úpravami fotografií v různých programech. Udělejte vždycky více záběrů a snímků a pečlivě vybírejte. Nepřehánějte to s množstvím a nezahlťte pozorovatele.

3. Text je stejně důležitý

Obsah a forma inzerátu jsou stejně důležité, jako fotografie. Vyhněte se pravopisným chybám – využijte služeb lidí, kteří si s českým jazykem vědí rady, a nebo internetu.

Cílem není vytvořit obsáhlý text, ale stručný slohový útvar, který zmiňuje vše důležité a není přehlcený každou jednotlivostí. Vždy v textu zopakujte dipozice, plochu bytu, lokalitu a třeba i stav. Že byt disponuje výhledem do ulice není důležité, pokud nemáte přes ulici zajímavou památku. Nadpis by měl obsahovat zásadní informace, první odstavec potom případné lákadlo. Všechny informace, které uvedete, se musejí zakládat na pravdě.

4. Uveďte všechny parametry

Dispozice, výměra, typ domu, přítomnost balkonu či lodžie, výtah, rekonstrukce celého bytu nebo jeho části, typ vlastnictví, možnosti parkování, energetický štítek a občanská vybavenost – blízkost škol, školek, zastávky MHD a podobně. To jsou zásadní věci, které v inzerátu musejí zaznít. To jsou  totiž informace, které jsou pro každého kupce zajímavé.

5. Pořádná kontrola je nutná

Inzerát máte hotový. Podívejte se na něj kritickýma očima, případně poproste o pomoc někoho dalšího. Víc očí víc vidí. Pokud vám někde něco nesedí, upravte to. Nezapomeňte si zkontrolovat kontaktní údaje, zdali jsou bez překlepů, podívejte se ještě jednou na text i fotografie. Odpovídá vše skutečnosti? Jsou fotky ostré a světlé? Nepřehlédli jste někde něco? Pokud jste spokojeni, můžete inzerát zveřejnit a čekat na odezvu.

PRODEJ DRUŽSTEVNÍHO BYTU NENÍ SLOŽITÝ. JEN MÁ SVÁ SPECIFIKA.

By | Digital | No Comments

Pokud chcete prodat svůj družstevní byt a váháte, jak to udělat, jste na správné adrese. Dnes vám poradím, jak takový proces probíhá. Není to totiž prodej v pravém slova smyslu, ale řeší se převod členských práv a povinností. Není to ale nic složitého.

Družstevní byt není vaším majetkem v pravém slova smyslu. Byt vlastní družstvo, tedy právnická osoba. Vy jste členem družstva a máte užívací právo k bytové jednotce na základě nájemní smlouvy. Družstvo ve většině případů neomezuje prodej, ale je dobré se na všechno nejprve informovat u vedení družstva. Tam se dozvíte, zdali družstvo nemá smluvně zakotvené například předkupní právo, nebo jestli neexistují nějaká omezení v otázce budoucího vlastníka. Vaší povinností ale je družstvu oznámit, že jste svůj byt a potažmo svá práva prodali.

Při prodeji je nutné počítat s tím, že hledání nového vlastníka může být o něco složitější, než v případě bytů v osobním vlastnictví. Vždy ale záleží na konkrétním bytě, lokalitě a podobně. Družstevní byttotiž není možné financovat hypotéčním úvěrem a zájemce musí mít peníze v hotovosti, nebo mít majetek, kterým by mohl ručit.

Zároveň ale není nutná žádná velká administrativa. Převod vašeho družstevního podílu se uskutečňuje ihned, uzavřením dohody. Není nutný žádný převod v katastru nemovitostí, který může trvat několik týdnů a třeba i dva měsíce. S novým majitelem se musíte domluvit nejen na převodu práv, ale také na finančním vyrovnání. Náklady na poplatky se hradí také družstvu. Jejich výše není nikde stanovená, určuje si je každé družstvo a podléhá schválení členů na schůzi.

Abyste si zajistili hladký průběh prodeje, připravte si dokumenty, jako je nájemní smlouva s družstvem, potvrzení o členství, potvrzení o bezdlužnosti, vyčíslení anuity nebo vyúčtování s poplatky. A co je třeba udělat, aby měl prodej hladký průběh?

  • Nastavte správnou cenu. Neměla by být ani příliš vysoko, ani příliš nízko. V prvním případě bude prodej dlouho trvat, v druhém proděláte. Jednotný způsob neexistuje, ideální je využít služeb profesionála.
  • Vytvořte skvělý inzerát s fotografiemi. Do tvorby inzerátu se nebojte investovat čas a energii. Správný inzerát vám přiláká ty pravé zájemce. Nezapomeňte byt pečlivě uklidit a vytvořit kvalitní snímky.
  • Až najdete zájemce, nezapomeňte sepsat rezervační smlouvu a smlouvu o převodu družstevního podílu a vyrovnání. Úhrada kupní ceny by měla být provedena přes notářskou nebo advokátní úschovu. Ve smlouvě také musí zaznít termín, kdy váš podíl přejde na nabyvatele, stejně tak, jako cena a způsob její platby.
  • Poté je čas kontaktovat družstvo a oznámit mu zánik vašeho členství, a to předáním jedné smlouvy o převodu družstevního podílu. S družstvem také ukončete nájemní smlouvu.
  • Daň z převodu nemovitosti v případě družstevního bytu neplatíte. Byt tedy můžete předat, opsat stavy měřidel a přehlásit energie na nového člena družstva. Pokud budete potřebovat pomoci určit správnou prodejní cenu, nebo si nebudete vědět s něčím rady, neváhejte se na mě obrátit. Jsem tu pro Vás.

HYPOTÉKY ČEKÁ REGULACE. ČAS PRODÁVAT I KUPOVAT JE PRÁVĚ TEĎ!

By | Digital | No Comments

Už za několik měsíců se očekává, že Česká národní banka změní podmínky pro získávání hypoték. Mělo by k tomu dojít už na podzim letošního roku. Co to v praxi znamená, když se chystáte prodávat nebo kupovat nemovitost?

Prostě jednoduše řečeno se změní podmínky tak, že získání hypotéky bude zase o něco složitější. A to zejména pro žadatele, kteří disponují menší hotovostí. Počítá se s tím, že nová pravidla budou obsahovat i podmínky o tom, že výše dluhu nesmí překročit devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele. Další důležitou podmínkou je to, že výše dluhu nesmí dosahovat větší výše, než 45 procent jeho čistého měsíčního příjmu.

Česká národní banka se touto regulací snaží snížit riziko pro poskytovatele hypotéčních úvěrů. Současný velký nárůst schválených hypoték přináší svým způsobem riziko pro bankovní společnosti, které je poskytují. Počítá se s tím, že banky budou moci poskytnout určité procento výjimek, ale nemělo by být příliš vysoké.

Jaký bude důsledek těchto omezení? V praxi by měla znamenat, že se pozmění situace na trhu s nemovitostmi. Méně lidí dosáhne na hypotéční úvěr. Sníží se tak poptávka po nemovitostech. Dá se očekávat také mírné snížení cen nemovitostí.

Samozřejmě se to netýká všech. Byty a domy v lukrativních čtvrtích svou cenu nejspíš nesníží, nebo minimálně ne tak rychle. Pokles cen se dá ale očekávat například u panelových bytů na velkých sídlištích, kde je větší nabídka.

Co tyto změny znamenají pro prodávající? Pokud váháte s prodejem své nemovitosti, neměly by vaše pochyby trvat příliš dlouho. Současné nastavení pro poskytování hypotéčních úvěrů je benevolentnější a to znamená, že o vaši nemovitost bude mít zájem větší počet kupců, kteří je splňují. Což může znamenat také vyšší prodejní cenu. Pokud vás zajímá, za jakou cenu nyní můžete svou nemovitost prodat, vyzkoušejte zdarma můj online odhad tržní ceny.

Po změně pravidel se také dá počítat s tím, že prodej nemovitosti bude trvat delší dobu, než se najde kupec, který má dostatečnou hotovost. Pro kupující změny přinesou přísnější pravidla a budou muset také mít více hotovosti nebo volit nemovitosti s nižší prodejní cenou.

NADŠENÝ AMATÉR VÁS MŮŽE PŘIPRAVIT O ČAS I PENÍZE

By | Digital | One Comment

Při prodeji se vyplatí spolupráce s realitním specialistou, který se specializuje na dané okolí a prodej určitého druhu nemovitostí.. Nadšený amatér vás může připravit o čas i peníze.

Zmínili jste se před známým, že se chystáte prodávat nemovitost a on vám nadšeně nabídl svou pomoc? Buďte opatrní. Při prodeji můžete přijít až o stovky tisíc. Když se jedná o něco tak zásadního, je vždy lepší spolupracovat s profesionálem, který zná zákonitosti realitního trhu.

Rozumím tomu, že vidina ušetřené provize může být velice lákavá. Ale může vás vyjít také pěkně draho. Nabídka příležitostného makléře skrývá mnoho rizik. Prostředí realit je velice specifické a také silně konkurenční prostředí. Už proto je dobré obrátit se na někoho, kdo má potřebné zkušenosti a také reference.

Profesionální makléř ví, jak byt správně upravit a představit. Ví, jak vyzdvihnout jeho přednosti a jak se poprat s jeho nedostatky. Dokáže dokonale prezentovat a zjistí si odpovědi na všechny případné dotazy zájemců. Zásadní věcí je také to, že umí správně nastavit cenu. Podle cenových map přesně ví, o jakou sumu si můžete říci. Nežádá příliš vysokou sumu, kterou zájemci nebudou ochotní zaplatit a také nebude prodávat zbytečně levně.

Při nabídce známého si můžete říct, že to s ním jednoduše zkusíte. A pokud to nepůjde, najdete si profesionála. Ale pozor! Při prezentaci a vstupu na realitní trh máte jen jeden pokus. Špatné fotografie, nesprávně nastavená cena, nevhodně sestavený inzerát…. Chyb, které můžete udělat, je opravdu mnoho. A jakmile si zájemci nemovitost nějak zafixují, bude je těžké přesvědčit o něčem jiném.

Například při snížení ceny budou přemýšlet o tom, proč jdete s cenou dolů. Není něco špatně? Při zveřejnění špatných fotografií a následné úpravě také zbystří. Prodejní strategie by měla být od začátku nastavená na základě profesionálních údajů. Pokud zvolíte příliš nízkou cenu, můžete přijít o desítky i stovky tisíc. Úplně zbytečně.

Setkal jsem se s klienty, kteří se na mě obrátili potom, co sázka na známého selhala. I když má příležitostný makléř skvělé vystupování a prodejní zkušenosti, profesionál má perfektní znalost realitního trhu, který je velice specifický.

Při koupi nemovitostí zájemci investují opravdu vysoké částky. Proto přemýšlejí jinak, než když kupují jiné, levnější věci. Proto musí být prodejní strategie jasně stanovená – od určení prodejní ceny, po perfektní fotografie a inzerát. Profesionál se navíc postará o vše od začátku do konce, a to včetně právně správné administrativy. S jakýmikoliv dotazy neváhejte a kontaktujte mě, jsem Vám plně k dispozici.

JAK VYPADÁ SPOLUPRÁCE S PROFESIONÁLNÍM MAKLÉŘEM?

By | Digital | No Comments

Rozhodování o prodeji bytu a výběru realitního makléře nemusí být nic jednoduchého. A dopadnout může různě. Popíšu vám, jakým způsobem spolupráce může fungovat k oboustranné spokojenosti. Při tak zásadní události, jako je prodej nemovitosti, je totiž důležité spolupracovat se špičkovým specialistou.

Oslovit mě není nic složitého. Stačí využít emailu, mobilního čísla, nebo facebooku. Využít můžete také některé ze služeb, které nabízím online, jako je například odhad prodejní ceny. Společně se potom domluvíme na dalším postupu.

Naše setkání by se mělo ideálně odehrát v bytě nebo domě, který se chystáte prodat. Pokud nemovitost uvidím, společně ji projdeme a pobavíme se o jejím stavu, probereme uskutečněné opravy a zaměříme se i na okolí a další věci, které jsou pro kupující důležité. Probereme také to, jaká je vaše představa o prodeji a vašich dalších přáních.

Na základě informací, které mi sdělíte, potom určím prodejní cenu a také postup prodeje. Přitom je pro mě vždy důležité, abyste byli spokojení vy – moji klienti a strategii volím s přihlédnutím ke všem aspektům.

V ideálním případě se prodává byt, ve kterém nikdo nebydlí, ale určitě to není nutnost. Před prodejem je ale důležité věnovat se disciplíně, která se nazývá home staging. Byt spolu s designéry upravíme tak, aby byl pro potenciální zájemce co nejzajímavější. Ve většině případů to znamená vymalovat, natřít dveře, zbavit byt osobních předmětů, jako jsou fotografie a další věci. Někdy byt dočasně vybavím nábytkem, díky kterému vyniknou prostory nemovitosti.

Když je hotovo, přichází na řadu fotografování a někdy také video prohlídka. V této oblasti využívám služeb profesionálů, kteří mají s fotografováním a natáčením zkušenosti. Vynikající fotografie a video totiž přivedou ty správné zájemce.

Práci věnuji i přípravě půdorysu a kvalitního textu. Inzerát nejprve schválíte a potom ho zveřejním na nejvýznamnějších serverech. Můžete si být jistí, že inzerát nezapadne, ale bude svítit na čelních pozicích.

Potom se začnou ozývat zájemci. Pokud je byt prázdný, je ideální, když mi půjčíte klíče, abychom nemuseli vždy složitě hledat termín, kdy bude mít volno zájemce i vy. Pokud v bytě někdo bydlí, vždy se snažím domlouvat více schůzek najednou. To jednak kvůli tomu, abych vás zbytečně neblokoval, a i kvůli určitému marketingovému významu. Pokud si zájemci budou podávat dveře, tak je vidět, že je o byt či dům zájem a to může znamenat rychlejší prodej a někdy i zvýšení ceny.

Po celou dobu prodeje vás budu pravidelně informovat o tom, jak se vyvíjí reakce zájemců a díky tomu můžeme pružně reagovat.

Ve chvílí, kdy najdeme vážného zájemce, prověřím, jaké má možnosti financování, zdali má předschválenou hypotéku, nebo zdali chce platit hotově. Díky tomu získáte jistotu, že prodej proběhne hladce a rychle. Postarám se také o veškerou dokumentaci, schválenou a připravenou našimi právníky. Zajistím také úschovu kupní ceny a podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru.

Doufám, že jsem vám osvětlil, jak může spolupráce s makléřem probíhat. Můžete si přečíst také reference mých klientů.

DISKRIMINACE PŘI PRONÁJMU VÁS MŮŽE PŘIJÍT DRAHO.

By | Digital | No Comments

Pokud se chystáte pronajímat svůj byt či dům a máte přesnou představu o tom, kdo by v něm bydlet neměl, dávejte pozor. Existuje totiž antidiskriminační zákon, který jasně stanovuje, koho ze svého výběru nesmíte vyloučit.

Pokud budete při svém výběru chtít odmítnout určité skupiny lidí, můžete se dopustit diskriminace. A v takovém případě vás mohou znevýhodnění zájemci dokonce žalovat a vymáhat odškodnění. Co tedy nesmíte udělat?

Antidiskriminační zákon jasně stanovuje, že nesmíte nikoho znevýhodnit kvůli pohlaví, věku, etnickému původu, barvě pleti, národnosti, a nebo třeba sexuální orientaci. Inzerát je takzvanou veřejnou nabídkou a v ní tedy nesmíte tento zákon porušit. Neměli byst ani napsat, že svou nemovitost nechcete pronajmout cizincům. Nezáleží na tom, zda vás pouze děsí představa, že budete mít problém s nimi komunikovat. Zákon jasně stanovuje, že nikoho nemůžete odmítnout kvůli jeho národnosti nebo jazyku.

Do problémů vás teoreticky může dostat i celkem obvyklá věta, že si ve svém bytě nepřejetenájemce kuřáky, rodiny s malými dětmi nebo se zvířaty. Občanský zákoník navíc stanovuje, že v tomto případě nemá majitel možnost do toho, zda se v jeho bytě bude kouřit, nebo se tam budou chovat zvířata, zasahovat.

Co tedy dělat? Do smlouvy uveďte, že nájemníci mají povinnost, poté, co opustí byt, vymalovat. A také to, že zaplatí veškerá poškození vybavení bytu. Máte také možnost stanovit si výši kauce, která vám může případné opravy uhradit.

Pokud se vaším inzerátem bude někdo cítit poškozený, může vás zažalovat a požadovat kromě omluvy také finanční odškodnění. Soud bude v takovém případě rozhodovat o tom, zda došlo k zasažení důstojnosti nebo dobré pověsti.

Prostě a jednoduše: každý uchazeč musí dostat šanci. Pro koho se potom rozhodnete, je vaše věc a vysvětlení nikomu poskytovat nemusíte. Pokud stále nevíte, co si můžete a nemůžete při nabídce pronájmu dovolit, neváhejte se na mě obrátit. Rád vám poradím, zodpovím všechny vaše dotazy a společně můžeme najít toho pravého zájemce.

Prodáváte byt nebo dům a chcete znát jeho cenu?

Neodcházejte bez odhadu nemovitosti zdarma.

Nebudete prodávat pod cenou

Nenechám vás prodat levně, díky mému odhadu vám ukáži, jaká je reálná cena a jak lze cenu navýšit, a získat tak z prodeje maximum.

 

Nebude prostor k vyjednávání

S pomocí online odhadu nastavíte jednoduše tu správnou prodejní cenu a už nikdy nebudete muset vyjednávat o slevě.

Petr Ivanko | 777 221 027 | petr.ivanko@hmct.cz